Правильная ипотека, или как купить недвижимость и не разориться

07.08.2016

gost.vvv

Какие документы нужно подготовить при оформлении ипотеки, как можно сэкономить приобретая жилье по ипотеке, что такое правильная ипотека и чего нельзя, а что можно делать с купленным ипотечным жильем?

Правильная ипотека — если вдаваться в подробности

Быть уверенными, что у Вас правильная ипотека, помогут данные ЦБР на начало года: средний размер ипотечного кредита — примерно Ք1,8 млн., при сроке 15 лет, а процентная ставка немного меньше 13% и осознанный выбор схемы погашения кредита — той, которая позволит сэкономить средства и вернуть заемные средства без пеней и штрафов.

К примеру, если брать ипотеку за те же Ք1,8 млн., на условиях, чаще всего предлагаемых банком — по аннуитетной (погашение кредита равными платежами) схеме и четко выполнять платежный график, лет через 15 лет Вы отдадите банку Ք4,1 млн. Это на Ք2,3 млн. превысит номинальную стоимость. а размер ежемесячного платежа составит примерно Ք23 тыс..

Сэкономить на ипотеке

Сэкономить, причем достаточно много, если выбрать другую схему погашения кредита — дифференцированную. Она отличается тем, что в первые месяцы погашения придется платить существенно большие суммы — около Ք30 тыс.. Те не менее, за каждый последующий месяц они будут снижаться, и к концу срока договора сократятся до почти Ք10 тыс.. Сумма переплаты по займу составит уже менее Ք1,6 млн., Понятно, что дифференцированная схема гораздо менее интересна банкам, из-за этого они и предлагают предпочтительно аннуитетную схему погашения.

Парадоксы досрочного погашения ипотеки

Расходы на ипотеку можно сократить еще больше, если рассчитаться за кредит досрочно. Но есть один крупный подводный камень: кредитные договора ряда банков до первойполовины 2014 года, часто содержали пункт о штрафе за досрочное погашение кредита. То есть финансовые организации пытались компенсировать потери в том случае, когда заемщик вернет заемные средства раньше договорного срока. Закон «О потребительском кредите» изменил ситуацию в пользу заемщиков, и сделал штрафы незаконными. Так что в случае, когда заем был оформлен до вступления в действие этого закона и в документе есть условие о штрафах за досрочное погашение, то банк имеет право их применить.

Кредит, взятый после начала действия этого закона, штрафов предусматривать не может априори, а вот чтобы погасить его правильно,

за 30 дней до даты досрочного погашения уведомьте об этом банк. Банк обязан дать Вам точный расчет суммы на день погашения кредита не позднее 5 дней после подачи Вашего заявления.

Страховка при оформлении ипотечного кредита

При оформлении ипотечного кредита страхование залогового объекта недвижимости от утраты и повреждения обязательно. Стоимость полиса — 0,2-0,5% суммы Вашего ипотечного кредита в год. Это значит, что в каждый последующий год сумма страховки будет снижаться. Если банк предложат оформить полис страхования собственной жизни и здоровья или другой вид добровольной страховки — помните, он не имеет права их навязывать.

Возврат денег в случае досрочного погашения ипотеки

Возврат уплаченной страховой премии по ипотечному кредиту при досрочном погашении ипотеки возможен только в случае, если в договоре предусмотрен такой пункт. Закон не предусматривает обязательного возврата денег страховщиком при досрочном окончании договора.

Продажа ипотечной квартиры

Продать квартиру, приобретенную через ипотеку, можно, если:

отдельно переоформить договор ипотеки;
получить от организации, выдавшей кредит, разрешение на погашение долга досрочно, согласно Гражданскому Кодексу РФ (п. 2 ст. 346), с указанием причины продажи квартиры: переезд в другой город, увольнение или болезнь.

Что делать, если ипотечная квартира попадает под снос

Если дом или Ваша ипотечная квартира попадают под снос, это никак не освободит Вас от обязательных платежей по кредиту, та же ситуация с пожарами и затоплением. Чтобы избежать последствий, необходимо страховать квартиру, несмотря на то, что жилплощадь в старых домах, перспективных для сноса страховые компании страховать оказываются.

Ипотека в другом банке

Снизить нагрузку по кредиту и закрыть обязательства по первоначальному долгу можно, если получить от другого банка более дешевый кредит. Сэкономить можно очень существенно, но при переоформлении ипотеки в другом банке нужно тщательно просчитывать нюансы. Уже затраченные дополнительные средства вернуть не удастся, Придется снова подготовить полный пакет документов, чтобы оформить займ. Возможно, Ваше желание перейти в другой банк, заставит текущего кредитора пересмотреть условия договора, чтобы удержать клиента.

Возврат ипотечного кредита в случае отзыва лицензии у банка

Отзыв лицензии у никак не повлияет на кредитные обязательства: не изменятся ни сроки погашения и ни сумма. До завершения процедуры банкротства Вам придется обращаться во Временную администрацию банка-кредитора и внимательно отслеживать сообщения о возможных изменениях реквизитов. После банкротства, уточнить реквизиты банка можно на сайте Агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Сдать в аренду ипотечную квартиру

Сдавать жилье в аренду можно, если в договоре ипотеки прописан соответствующий пункт и есть согласие или письменное уведомление банка (пункт 3 статьи 346 ГК РФ).

Ипотека и развод супругов

При расторжении брака, кроме общего имущества, разделу подлежат и общие долги. Правильная ипотека оформлена так, что обычно суд при разделе квартиры, обязывает бывших супругов оплачивать оставшуюся сумму кредита поровну. По другому варианту квартира остается одному из бывших членов семьи и он оплачивает долг, второй супруг получает компенсацию за половину стоимости оплаченной части квартиры.