Что удешевляет ипотечный кредит?

30.06.2015

gost.vvv

Вопрос ипотечного кредитования стал больной темой для большинства россиян. Ведь многие не могут позволить себе жить на широкую ногу, приобрести за личные средства недвижимость, автомобили и другие дорогостоящие вещи, и поэтому вынуждены жить в долг.

В итоге люди все больше и больше погрязают в кредитной кабале, из которой порой не могут выпутаться в течение всей жизни. Но всегда ли ипотечный кредит – самый доступный выход из положения? Или все-таки можно поступить иначе и приобрести имущество другим способом?

Сколько на самом деле стоит ипотечный кредит?

Основными показателями стоимости кредита выступают процентные ставки. Они бывают двух видов: плавающая и фиксированная.

Фиксированная, естественно, устанавливается в постоянном размере и не подлежит изменению в течение всего периода кредитования (погашения задолженности). Это означает, что даже если ипотечные ставки снизятся, то Вам придется все равно выплачивать кредит по завышенной ставке.

В такой ситуации, однако, можно осуществить рефинансирование кредита. В то же время, если процентные ставки наоборот возрастут, то Вас это никак не коснется.

Что касается плавающей ставки, то базовая фиксированная часть здесь тоже имеется (сюда банк закладывает обязательную прибыль). Но есть в этой ставке и динамичная часть. Она привязана к одному из существующих биржевых индексов и поэтому ощутимо реагирует на рыночные колебания. Если индекс понижается, автоматически возникает экономия на ипотеке. Но если индекс вырастает, то соответственно автоматически возникает переплата.

Первый взнос имеет значение

Размер ставок по ипотечному кредиту высчитывается исходя из множества дополнительных условий сделки. Ключевым моментом здесь выступает первоначальный взнос.

Некоторые банки предлагают ипотечное кредитование без первого взноса. Но подобные займы дешевыми не назовешь. Минимальный ипотечный взнос в среднем составляет 15%. Чем больше составляет сумма первого взноса, тем меньше ставка по этому кредиту.

Маленькая зарплата − дорогой ипотечный кредит

Оказывает влияние на величину процентной ставки и зарплата соискателя. Если заработная плата будет наполовину больше от будущих ежемесячных взносов, то ставка будет выше, нежели обычно, так как из за ухудшения материального положения заемщика возрастет и риск появления просрочек. А если платеж по займу составляет лишь третью часть заработка заемщика либо меньше, то процентная нагрузка снижается банком.

Кредит в валюте не всегда удешевляет ипотеку

Дешевый ипотечный кредит помимо процентной ставки зависит и от других условий. Одно из них – валюта, в которой предоставляется кредит. Кредиты, оформленные в зарубежной валюте всегда дешевле, нежели в рублях.

Но тут заемщику угрожает другая опасность, заключающаяся в потерях на конверсии. Большинству не получиться ее избежать, так как они получают зарплату в рублях. А если учесть тот факт, что ипотечный кредит –долгосрочный заем (иногда на несколько десятков лет), то предсказывать возможные валютные колебания – весьма непросто.

Глядя на количество кризисов и дефолтов банков в последние 15 лет, и рост курса валют по отношению к рублю в несколько раз, можно сделать однозначный вывод, что сэкономить на ипотеке в валюте вряд ли удастся.

Зависимость стоимости ипотеки от сроков кредитования

Если же говорить о сроках, то и они оказывают влияние на размеры конечной переплаты:

— чем больше период погашения в ипотечном договоре, тем будет выше ставка банка.

— за длительный период переплата в любом случае будет больше и это от типа платежа не зависит.

Как способ погашения влияет на размер переплаты

Если банк предоставляет право выбирать, то лучше выбрать дифференциальный способ погашения. Это значит, что и проценты, и основной долг гасятся ровно пропорционально. То есть, из суммы текущего платежа будут обязательно вычитаться одинаковая величина − процент, и оставшаяся часть будет идти на погашение тела кредита.

Другой способ погашения – аннуитетный, подразумевает погашение сначала процентов, затем – тела кредита. В этом случае минимальный обязательный платеж по кредиту будет одинаковым весь период кредитования.

Вторичное жилье удешевляет ипотеку

Приобретая квартиру в недостроенном доме, не стоит рассчитывать на маленькие проценты при получении ипотеки. Ведь будущие квадратные метры пока еще не существуют, поэтому банк включает в стоимость кредита риски по необеспеченному займу.

Если будущее жилье приобретается на вторичном рынке, это означает, что банк может рассматривать его в качестве залогового имущества. Следовательно, подкрепленный такой надежной гарантией, банк снижает процент по ипотечным кредитам.